Titel | INDat Report 05_2021 | Juni 2021

Sale-and-Lease-Back-Transaktionen von Gewerbeimmobilien im Restrukturierungskontext nehmen zu

Immobilien zurückmieten als ein Schlüssel zum Sanierungserfolg

Köln. Sale-and-Lease-Back (SLB) gilt als Möglichkeit der Kapitalbeschaffung, wenn einem Unternehmen nicht mehr viele andere Möglichkeiten bleiben. Wer nicht mehr »bankable« ist, muss Assets verkaufen und zurückmieten. Da passt es ins Bild, dass SLB bei Gewerbeimmobilien aufgrund der pandemiebedingten Wirtschaftsturbulenzen zweistellige Zuwachsraten verzeichnet. Zudem gibt es derzeit viel verfügbares Kapital auf dem Markt, das (internationale) Investoren gerne in Immobilien stecken, auch in SLB-Transaktionen. SLB kann gerade im vorinsolvenzlichen Bereich Sanierungen und Umstrukturierungen vereinfachen und beschleunigen, Bilanzen aufwerten bzw. steuerliche Vorteile bringen. Letztendlich hängt alles von der Qualität der Immobilie ab. Besonders gefragt sind derzeit Logistikimmobilien. Ein attraktives Objekt kann eine mangelnde Bonität des Verkäufers und späteren Rückmieters zu großen Teilen ausgleichen. Wichtigste ­

Eigenschaft: Die »Drittverwendungsfähigkeit« ganz i. S. v. Restrukturierung: Man muss auch etwas anderes daraus machen können. Um ein recht vollständiges Bild von den Chancen, Grenzen und Herausforderungen der SLB-Immobilientransaktionen im Restrukturierungskontext zu erhalten, kommen Experten aus unterschiedlichen Disziplinen mit Praxisbeispielen zu Wort: Aus dem Dienstleistungs-, Beratungs- und Investmentmanagement im Immobilienbereich, von der Be- und Verwertung von Immobilien, aus der Insolvenzverwaltung, von der (anwaltlichen) Restrukturierungs- und Immobilientransaktions­beratung sowie vom Immobilieninvestment und der Kreditwirtschaft.

Text: Sascha Woltersdorf und Peter Reuter

Auch wenn es sich derzeit noch nicht in steigenden Antragszahlen bei den Unternehmensinsolvenzen widerspiegelt, wofür die pandemiebedingte Lockerung der Insolvenzantragspflicht und die enormen staatlichen Finanzspritzen sicher eine Rolle spielen dürften, besteht bei immer mehr Unternehmen Liquiditätsbedarf. Um die Liquidität zu erhöhen, nutzen vorausplanende und kriselnde Unternehmen wieder häufiger ein Instrument, das normalerweise im Schatten der Kapitalbeschaffung durch Bankkredite steht: das sog. Sale-and-Lease-Back (SLB). Dabei werden Assets eines Unternehmens von Fahrzeugen über Maschinen bis zu Immobilien zu einem »marktüblichen« Preis an einen Investor verkauft und gleichzeitig für einen vereinbarten Zeitraum an das Unternehmen zurückvermietet – häufig für zehn Jahre oder mehr. Auch kurzfristige Rückmietzeiträume von bis zu zwei Jahren oder mittelfristige zwischen zwei und zehn Jahren sind möglich. Ein Massengeschäft ist SLB sicherlich nicht, wird aber insbesondere im Mittelstand durchaus als Alternative zum Bankkredit angesehen. Nicht nur deshalb ist beim SLB – der Begriff Sale-and-Rent-Back wäre eigentlich genauer – die Abgrenzung zu dem durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) erlaubnispflichtigen und im KWG geregelten Finanzierungsleasing besonders wichtig.

An SLB ist ein steigendes Interesse zu beobachten: Im Bereich Immobilien liege derzeit die Nachfrage nach SLB-Lösungen in Umbruchsituationen bei »geschätzt um 20 % über dem Vorjahr«, sagt etwa Christian Alpers, Partner der Beratungsgesellschaft Falkensteg, die ihre Schwerpunkte auf Corporate Finance, Restrukturierung, Insolvenzberatung und Real Estate hat. »Sale-and-Lease-Back von Immobilien ist besonders für Unternehmen in der Krisensitua­tion geeignet, denn es werden keine zusätzlichen Sicherheiten benötigt. Die geforderte Sicherheit stellt das Leasingobjekt selbst dar. Somit spielt die Solvenz des Verkäufers eher eine untergeordnete Rolle.« Gerade deshalb basiere eine Transaktion im Immo­bilienbereich vor allem auf der Bewertung der Immobilie hinsichtlich ihrer Lage, baulichen Struktur und der damit einhergehenden Drittverwendungsfähigkeit. »Insbesondere Industrial-Light-Objekte sind sehr gefragt. Das sind Mehrfunktionsgebäude, in denen die Produktion, Büros, Lager und Logistik untergebracht sind. Zudem ist die Nutzung dieser Objekte sehr wandelbar«, sagt Alpers, der den Geschäftsbereich Real Estate bei Falkensteg verantwortet.

»Immer vor, während und kurz nach wirtschaftlichen Krisen sieht man solche Transaktionen verstärkt am Markt«, bestätigt Martina Williams-Arnoldi von Jones Lang LaSalle SE (JLL). Die ersten Anfragen seien 2019 mit dem Stagnieren des lang anhaltenden Wirtschaftswachstums in Deutschland gekommen, dem anschließend ein wirtschaftlichen Abschwung mit den bekannten Auswirkungen von »Corona als Katalysator« folgte, so der JLL-Head of Corporate Solutions DACH + CEE weiter. »Das Industrial-Investment-Team von JLL registrierte so beispielsweise im deutschen Gesamtmarkt Indus­trial  &  Logistics, das hierzulande herausragende Segment für Sale-and-Lease-Back-Deals, 2018 knapp 354  Mio.  Euro Transak­tionsvolumen für entsprechende Abschlüsse. Mit einsetzender wirtschaftlicher Abkühlung stieg dieser Wert 2019 fast auf das Doppelte (667  Mio.  Euro). Diese Entwicklung mündete 2020 trotz Lockdown in einer weiteren Steigerung auf 880 Mio. Euro.«

Das Versprechen: Nur der Grundbucheintrag ändert sich

Auch Kathrin Westendorf, Geschäftsführerin der Impro Holding GmbH, und Hans-Christian Heier, Geschäftsführender Gesellschafter der Impro GmbH, spüren »eine sehr deutliche Zunahme von Anfragen aus dem Kreis der Sanierer und Restrukturierer nach Immobilienbewertungen zum Zweck der Beleihung oder als Basis für Finanzierungsverhandlungen im weitesten Sinne.« Dies reiche bis 2018 zurück: Trotz sinkender Insolvenzen seien in diesem Jahr die Auftragszahlen um 16 % gegenüber 2017 gestiegen. In 2019 habe es dann einen Zusatz von weiteren 15 % gegeben. Westendorf: »In 2020 blieb dieses Niveau erhalten, die betroffenen Unternehmen waren jedoch größer und teilweise prominenter.«

Grundsätzlich klingt SLB nach einer einfachen Lösung: Der Eigentümer eines Leasingobjekts verkauft dieses an den Leasinggeber. Gleichzeitig mietet er das Objekt zurück. Bis auf den Eigentümer im Grundbuch ändert sich nichts – so das Versprechen. Sollte der Leasingnehmer einen Weiterverkauf »seiner« Immobilie befürchten, kann er sich durch ein Vorkaufsrecht absichern. Im Fokus des Leasingnehmers steht selbstverständlich der Verkaufserlös, der direkt und kurzfristig seine Cash-Bestände erhöht und dann während der gesamten Laufzeit des Leasingvertrags ratenweise zurück zum Leasinggeber fließt. Dadurch steht im besten Fall ausreichend Kapital zur Verfügung, um z. B. Krisensituationen zu überbrücken bzw. eine Restrukturierung zu stemmen. Der vielleicht für Unternehmen wichtigste Punkt: Das Objekt kann weiterhin genutzt werden. Zusätzlich entstehen positive Effekte für die Bilanz bzw. die Besteuerung – ein willkommener Nebenaspekt. Aus rechtlicher Sicht sei der Aufwand von SLB vergleichbar mit »einer normalen Immobilientransaktion«, führt RA/StB Dr. Olaf Schmechel von GSK Stockmann aus, dessen Schwerpunkt u. a. Immobilientransaktionen sind, allerdings mit dem Unterschied, dass Kaufvertrag sowie Mietvertrag gleichzeitig abgeschlossen werden und bei der Strukturierung und Vorbereitung des Deals eine Due Diligence üblich sei – »regelmäßig mit externen Unterstützung«, betont GSK-Stockmann-Partner Schmechel. Auch die Baker-Tilly-Partner WP/StB Heiner Stemmer und Markus Paffenholz, Leiter des Bereichs Debt Advisory bei Baker Tilly, halten SLB von Gewerbeimmobilien für »grundsätzlich sehr geeignet, in einer Restrukturierungssituation außerhalb einer Insolvenz Liquidität zu generieren oder eine Finanzierung umzuschulden.« Der Verkauf von bilanzierten Gewerbeimmobilien, die häufig bereits ganz oder mindestens teilweise abgeschrieben sind, stärke das Eigenkapital in Höhe der Differenz von Verkaufserlös und Restbuchwert. Mit der Liquidität aus dem Verkauf könnten bestehende Gläubiger, z. B. Banken, die diese Immobilien als Sicherheit hereingenommen haben, zurückgeführt werden. Die nicht für die Rückführung notwendige Liquidität verbleibt im Unternehmen und stärke dieses. »Problematisch ist allein der Zeitfaktor: In Sanierungen kommt es oft auch auf Geschwindigkeit an. Nach unseren Erfahrungen nehmen allerdings die Suche nach Investoren, die notwendigen Gespräche mit den Gläubigerbanken sowie die Vertragsgestaltung sehr viel mehr Zeit in Anspruch. Zudem sind häufig Bewertungsfragen bei einer Gewerbeimmobilie in Eigennutzung viel schwieriger, auch werden oft externe Experten wie Bodengutachter benötigt, die die Kosten der Transaktion in die Höhe treiben. Zudem sind Übertragungen von Immobilien immer durch einen Notar zu beurkunden, was teilweise erhebliche Kosten verursacht«, sagen Stemmer und Paffenholz. Zudem mache SLB in Insolvenzverfahren nur in Einzelfällen im Rahmen von Plänen Sinn, »wenn ein perspektivisch sehr erfolgsträchtiger, belastbarer Plan vorgelegt wird, der Investoren davon überzeugt, dass das Unternehmen nach Abschluss des Insolvenzverfahrens sicher überlebt.«

Eine Wunderwaffe ist SLB also nicht. Damit bleibt es bei der berühmten Gretchenfrage: Wird SLB nur dann interessant, wenn kein Bankkredit mehr möglich ist? Investoren seien sich »durchaus bewusst«, dass ein SLB-Mieter »not bankable« sein kann und »somit auch keine Bank eine Finanzierung auf den Mietvertrag abstellen würde. Aus diesem Grund ist es immanent wichtig, dass der potenzielle Käufer über das nötige Kapital beim Ankauf verfügt und nicht mit einem Finanzierungsvorbehalt in die Verhandlungen einsteigt.« Generell liege die Antwort auf die Gretchenfrage immer in der Immobilie, argumentiert Williams-Arnoldi. »Mangelnde oder eingeschränkte Kreditwürdigkeit des Rückmieters kann durch Vorteile bei Immobilienlage, Immobilienzustand und Drittverwendungsfähigkeit ausgeglichen werden. Sehen die Investoren die grundsätzliche und nachhaltige Option der Wertsteigerung durch eine Restrukturierung oder Umwidmung, werden die Risikoabschläge in der Preisfindung geringer ausfallen. Sollten hingegen die Nachnutzungspotenziale eingeschränkt sein oder es dem Standort an Attraktivität mangeln, kommt es zu teilweise massiven Risikoabschlägen in den Verkaufspreisen bei sehr reduzierter Nachfrage.« (…)

Inhalt

Die kommende Ausgabe INDat Report 06_2021 erscheint am 04.08.2021.

Am 14.07.2021 ist Anzeigenschluss, alle weiteren
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Aktuelle Ausgabe: 7. Juli 2021
Umfang: 72 Seiten

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Als Problemlöser und Lotse Spuren hinterlassen

Dr. Volkhard Emmrich

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